Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150


(Тут позвольте остановиться и кое-что прояснить. Я знаю, что Богатый Папа категорически против легкомысленного обращения с кредитными карточками. Принимая это решение, мы проявили максимальную осторожность и тщательно просчитали финансовые риски, связанные с такими действиями. Я не рекомендую использовать эту стратегию никому, чей опыт или уровень финансовой грамотности недостаточен для принятия решений, основанных на оценке соотношения между риском и вознаграждением.)
Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала».

Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип - сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход.

Именно это мы и сделали.
Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200-1600 долларов в месяц.

Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.
Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м2, шесть спален и четыре ванные комнаты):

Капитал, вложенный в собственность $7995
Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $4500
Итого $19 645



Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:
- налоги на имущество и страховка $161
- ремонт и эксплуатация $0
(По контракту наниматель оплачивает расходы на ремонт и услуги по вывозу мусора и уборке двора)
- резерв $20
- комиссия за управление (10% от ренты) $160
- погашение кредита (на 30 лет под 5,8%) $960
Итого: $1301

Чистый месячных доход: $219

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($219 Ч 12): $2628
ч
Капитал, вложенный в собственность $19 645
Прибыль на вложенный капитал: 13,4%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 210 тысяч долларов.


Чем мы занимаемся сейчас
В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли.

Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.
Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности - цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.
Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.

Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.
Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м2 общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):

Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $7000
Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0
Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000
Итого $42 000

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1825
- потери от простоя (5%) $91,25
Общий доход: $1733,75

Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $208,30
- ремонт и эксплуатация (6% от рентного дохода) $109,50
- резерв $50
- уборка двора $20
- комиссия за управление (10% от ренты) $182,50
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $419,14
Итого: $989,44

Чистый месячных доход: $744,31

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($744,31 Ч 12): $8 931,72
ч
Капитал, вложенный в собственность $42 000
Прибыль на вложенный капитал: 21,27%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.
Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.
Вот раскладка на другой дуплекс (207 м2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):

Покупная цена: 97 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $9700
Расходы на оформление, оплаченные нами $2910
Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000
Итого $30 610

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $192
- ремонт и эксплуатация $96
- резерв $50
- уборка двора $25
- комиссия за управление (10% от ренты) $160
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580,81
Итого: $1103,81

Чистый месячных доход: $416,19




Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($41,19 Ч 12): $4994,28
ч
Капитал, вложенный в собственность $30 610
Прибыль на вложенный капитал: 16,32%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.
Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную.

После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.
Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м2, с двумя спальнями и одной ванной):

Покупная цена: 48 тысяч долларов
Первоначальный платеж: $48000
Расходы на оформление, оплаченные нами
(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0
Ремонт: $250
(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка:
- Комиссия за управление:
- Погашение кредита:
- Рентный доход:

Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:
Чистый доход:
Капиталовложения $48 250
Оценочная цена $95 000
Прибыль на вложенный капитал
Общая сумма удорожания собственности: 47 000

Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили

Наши суммарные затраты $48 250
Продажная цена: $94 300
- Сумма затрат $48 250
Чистый доход / прирост капитала $46 050


До и после
Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:





Расходы Расходы
* Гражданские: $400 Помощь от матери $250
Кредитные карточки: 253
** COBRA 285
** Медицина 100
* Мобильный телефон $80
Квартплата $400

Постоянные расходы:
* Питание: $300
* Газ $100
* Прочие $200
Расходы: $2 118
- Доходы $250
Итого расходов: - $1 868
* С учётом налоговых льгот
* С учётом частичных налоговых льгот











Активы

Пассивы

Текущие счета:
Мерсед $230
Джефф $524
Итого: $754

Сбережения:
Мерсед $440
Джефф $80
Итого: $520

Общая сумма активов: $1274


Кредит на машину $6397
Кредитные карточки $12 478
Мобильный телефон $240
$19 115

Итого: - $17 841





Интересные записи



Содержание  Назад  Вперед