Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Оценка эффективности использования объектов недвижимости Под эффективностью использования федеральных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам государства как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.
Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:
1. Земельный.
2. Градостроительный.
3. Природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.
В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.
Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,
где
ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;
Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;
Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.
Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.
Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.
Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.
На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования федеральных объектов недвижимого имущества.
Планирование вариантов использования недвижимости Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

продажа;

сдача в аренду;
передача в управление;
передача в залог;
внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.
Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.
Реализация запланированных мероприятий

Алгоритм реализации мероприятий

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

предпродажная подготовка;
проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;
заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;
передача прав на объект победителю конкурса.

Проведение открытого конкурса

Решение о проведении конкурса принимается соответствующим органом исполнительной власти, либо им же совместно с соответствующим органом законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура предусмотрена законодательством (далее – Орган).
Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию, наделенную специальными функциями (рис. 3.13), в состав которой включаются представители подразделений, ведающих вопросами архитектуры и градостроительства, управления жилищным фондом, федеральным имуществом, финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.
Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.
Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:

титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;
объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;
сроки выполнения проекта;
планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.

Рис. 3.13. Функции Комиссии по проведению конкурса
Комиссия организует конкурс в следующем порядке:

определяет условия конкурса;
организует публикацию информации о проведении конкурса;
принимает заявки на участие в конкурсе;
организует ознакомление участников с объектом;
осуществляет процедуру конкурса;
обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;
определяет победителя;
организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.

Информационное сообщение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:

местонахождение и технико-экономические характеристики объекта;
порядок ознакомления с объектом;
условия участия в конкурсе и критерии выявления победителя;
окончательный срок приема заявок и других документов на участие в конкурсе;
сумма задатка и расчетный счет Комитета, на который он должен быть перечислен;
дата, место и время вскрытия предложений;
срок подписания победителем итогового протокола и других документов.

Очевидно, что дальнейшее использование федерального недвижимого имущества должно контролироваться федеральными органами, поэтому, на наш взгляд, необходимо описать процедуры контроля использования федеральной недвижимости.
Контроль использования федерального недвижимого имущества Процедура контроля использования федерального недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 3.14).

Рис. 3.14. Структура и порядок контроля использования федеральных объектов недвижимости
Основные функциональные задачи мониторинга:

систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных федерального кадастра объектов недвижимого имущества;
изучение и оценка текущих процессов;
использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;
информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;
непосредственные наземные специальные наблюдения;
современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Таким образом, цикл управления федеральным недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:

расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;
пересмотр условий договора;
продолжение работы на тех же условиях.

Как показал проведенный анализ, цикл управления федеральной собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций государства по пополнению доходной части бюджета. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов федеральной собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность использования федеральной собственности.
Глава 4. Региональные аспекты управления государственной собственностью § 4.1. Экономические аспекты регионального развития На современном этапе развития общества экономические аспекты регионального развития приобретают все большее значение, а само понятие регион отождествляется с основной формой территориальной организации производительных сил в России.

Содержание раздела