Я сделала это по двум причинам.


Кроме того, я начала нарушать табу «не говорить о деньгах» и делиться своими сомнениями и идеями с четой преуспевающих бизнесменов. Теперь я занимаюсь этим регулярно. Я говорю им: «Вот мои мысли и мой анализ. Что вы думаете по этому поводу?»
Когда брокер стал все реже отвечать на мои звонки, я перешла к действиям. Благодаря образованию, которое я получала от Богатого Папы, мне стало ясно, что независимое мышление - это не просто полезная штука. Это жизненная необходимость.

Я начала требовать у финансовых планировщиков солидные рекомендации, стала проводить с ними собеседования и проверять свой выбор через правительственные сайты в интернете. Я решила, куда мы вложим деньги, еще до первой встречи с новым финансовым планировщиком. Я сделала это по двум причинам.

Во-первых, я хотела показать, что способна мыслить самостоятельно и принимать рациональные решения. Во-вторых, я боялась, что он попытается отговорить нас от этих решений!
Мы передали весь свой портфель известному всей стране планировщику, который заслужил всеобщее признание в финансовом мире. И хотя сначала мы, как и многие другие, понесли потери (примерно 25 процентов своего портфеля), нам удалось избежать крупной катастрофы, потому что мы успели продать практически все акции, купленные предыдущим брокером. Но помимо этого произошло событие, которое повлекло за собой далеко идущие последствия.
Пытаясь перебороть страх совершить ошибку и сознавая почти полное отсутствие знаний, необходимых для работы на фондовом рынке, я решила провести собственные исследования, выбрав для начала акции двух перспективных, на мой взгляд, компаний, и отследив их курсы. Затем, чтобы повысить уровень ответственности за принимаемые решения, я купила небольшие пакеты. Одна из компаний стабильно идет в гору, а другая выказывает все признаки финансовой стабильности и хорошего управления даже несмотря на то, что ее акции несколько упали в цене. Этот потрясающий опыт наглядно доказал мне ценность хорошей информации.

Я поняла, что в моем случае контролировать - значит решать, чем будет заниматься финансовый планировщик и чем буду заниматься я сама.
В это же время у меня дома происходила еще одна серьезная перемена. Мне не единожды приходилось залезать в безнадежные долги по кредитным карточкам и результате бесконтрольных трат, которые я оправдывала довольно глупым лепетом и отговорками типа «Так мне и надо», «Я бросила медицинскую карьеру ради семьи», «Ведь я замужем за врачом». Теперь я с гордостью могу сообщить, что все эти и подобные причины» отправлены на свалку истории.
Нам повезло, что наши заработки позволяли погашать такие долги. Однако теперь я понимаю, что каждый доллар, потраченный на погашение безнадежных долгов, означал для нас потерянную возможность роста этих денег. В конце концов я сумела посмотреть правде в лицо, поставить перед собой реальные финансовые цели, смириться с многочисленными изменениями в стиле ведения нашего домашнего хозяйства, которые должны будут произойти, если мы серьезно намерены добиться своего, и решительно взяться за изучение финансовых и бухгалтерских дисциплин.

Я планирую больше никогда не становиться жертвой синдрома расточительности.
Вдохновленная Богатым Папой, я начала составлять собственные маленькие балансы, включая в них в них наши доходы и расходы. Эти ежемесячные отчеты не только показали мне, в какой беспорядок я привела наши дела; они помогли мне сконцентрировать усилия на оптимизации балансовых показателей. Это было очень похоже на игру; сможем ли мы выкрутиться в этом месяце?

Я долго буду помнить тот день, когда подсчет по системе Богатого Папы показал, что, благодаря маленькому неожиданному доходу, которым мы сумели распорядиться с умом, наши активы намного превысили пассивы. Мы увидели, как сильно выросла колонка активов и также сильно сократилась колонка пассивов. Наконец я обрела способность отслеживать движение наших денег.

Теперь я была готова заняться инвестициями в недвижимость.


Вот как я это сделала
Прежде всего, я подсчитала, какую сумму мы можем заплатить в качестве первого взноса; на первый раз 20 тысяч долларов были для нас вполне приемлемой цифрой. Если считать, что эта сумма составит 20 процентов от стоимости дома, тогда мы могли позволить себе дом стоимостью около 100 тысяч долларов. Нам повезло найти район, где по такой цене продавалось сразу несколько одноквартирных домов, и еще больше повезло в том, что они располагались рядом с хорошими школами и недалеко от военной базы, то есть наличие состоятельных и надежных жильцов было гарантировано. Должна сказать, что мне не нравятся квартиры-студии, которые ассоциируются с быстро меняющимися жильцами.



Я хотела найти обоюдовыгодный вариант, при котором жилец получит хороший дом в приличном районе рядом с хорошей школой за разумную цену. При таких условиях есть все шансы, что он с удовольствием снимет жилье на длительный срок. Нам это тоже выгодно, потому что аренда будет выплачиваться вовремя, денежный поток будет постоянным, а через 15 лет мы полностью рассчитаемся по закладной и тем самым увеличим размеры денежного потока.

Мы нашли дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, который полностью соответствовал нашим критериям.
Я уладила все вопросы с финансированием еще до того, как мы провели тщательный осмотр собственности. Я попросила кредитора дать нам письмо с подтверждением суммы, которую мы сможем заплатить, и суммы, которую нам согласен предоставить банк. К тому же, полагаясь на отличную оценку нашей кредитоспособности, агент по недвижимости мог честно сказать продавцу, что у того не будет никаких проблем с нами как покупателями. Мы заранее обсудили с агентом конкретные покупные цены, их верхние и нижние пределы, а затем предоставили ему полную свободу действий. Все было решено до начала переговоров.

Кроме того, я позаботилась о том, чтобы мой супруг тоже присутствовал при заключении сделки; так как источником нашего дохода была его зарплата, то кредиторы пожелали встретиться с ним лично.
Желая получить закладную на 82 тысячи долларов, я попросила кредитора определить размер ежемесячных выплат из расчета на 15 лет под 7,25 процента (дело было в начале весны 2002 года). Сумма составила 755,85 доллара. Затем мы справились у агента и по совместительству управляющего, какую арендную плату он может гарантировать. Он сказал, что на данный момент может обещать 800 долларов, а через год на 3035 долларов больше. Однако при проведении расчетов я забыла о его 7 процентах комиссии.

К тому же, кроме комиссионных, я забыла о налогах и страховке. Вот как выглядели мои подсчеты по дому, купленному нами за 103 500 долларов, до того как я исправила свою ошибку:
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос: $22930
Расходы на оформление, оплаченные мной $2676
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченный нами $0
Итого: $25606

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $800
Ежемесячные расходы:
- Комиссия за управление $56
- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $755,85
Итого $811,85
Чистый месячных доход: -$11,25

Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям Самофинансирования.
Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов.

Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой.
Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца -309 долларов, а страховка от землетрясения - 252 доллара).

Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $800 $850
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) $108,17
- Страхование имущества $25,75
- Страхование от землетрясения $21
- Эксплуатация $0
- Резерв на ремонт $45
- Комиссия за управление (7% от аренды) $56 $59,50

Интересные записи



Содержание раздела