Обеспечение возвратности заёмных инвестиционных ресурсов


Неплатежи для банка - это роковая болезнь, поэтому каждый банк стремится к профессионализму в области анализа и предвидения финансового состояния клиента. Банк выполнит эту работу быстрее и более компетентно при заключении договора кредитования или предоставления кредитной линии. Решением Москомзайма о приоритетности и целесообразности инвестирования тех или иных проектов должно быть абсолютно независимым, но с учётом заключения экспертов уполномоченного банка об условиях предоставления кредитов или кредитной линии.
Главной проблемой при заключении договора кредитования является обеспеченность возврата кредита. Большая часть недостроев образовалась в Москве и других регионах России по той причине, что предприятию нечего предоставить в качестве залога под получение кредитных средств.

Незавершённое строительство, числящееся на балансе предприятия по счёт 08, имущество в виде основных средств и МБП не может быть предметом залога или не удовлетворяют банк как залогодержателя, т.к. реализация такого имущества в случае невозврата кредита затруднена или практически невозможна (…).
Если же банк и заёмщик приходят к соглашению о предмете залога, то заключается договор залога.
Данная схема отвечает требованиям всех сторон, но только при условии, когда взаимоотношения Москомзайм - Банк-агент - Заёмщик выражены в российских рублях. Взаимоотношения Москомзайм - Банк-агент - Заёмщик о передаче денежных средств невозможны в валюте, т.к.

2 резидента могут строить вои договорные отношения только в российских рублях согласно Закону о валютном регулировании в Российской Федерации.
Обеспечение возвратности заёмных инвестиционных ресурсов
Сам принцип использования для инвестиционных проектов заемных средств определил невозможность их направления на такие проекты, которые, хотя и являются для города жизненно важными, но не предполагают возмещения затрат ни из одного источников. К таким можно отнести многие проекты инженерного обеспечения, транспортного развития, строительства муниципального жилья.
Вместе с тем, определяя возможные направления инвестирования и сопоставляя их с задачами города, Комитет муниципальных займов постоянно ведет поиск источников покрытия инвестиционных средств, обеспечения возвратности, даже при относительно низких нормах рентабельности.
При этом рассматриваются не только возможности прямого дохода от реализации проекта и использования продукта проекта (продажи или аренды зданий, торговых площадей, жилья, реализации товаров, производимых на новых мощностях, и пр.) но и учитываются возникновение потоков пополнения бюджета от налогообложения, возможности использования в качестве покрытия внебюджетных и специальных фондов (например, - дорожного фонда).
Принимается во внимание, что в целом для крупных городских проектов является характерным выход на устойчивую доходность в сроки, существенно большие (10-15 лет), чем принятые в сегодняшней инвестиционной практике периоды обоснованного инвестирования (2-5 лет). Вместе с тем, не инвестируя в такие проекты, город обречен пользоваться устаревшей инфраструктурой, низкорентабельными технологиями, что в свою очередь снижает интерес и ограничивает возможности потенциальных инвесторов, деформирует полнокровный оборот капитала, увеличивает отложенный спрос на услуги и товары, и фактически лишает город будущих доходов и развития.
В расчет принимается сам характер облигационных займов, позволяющий, при устойчивости инвестиционно-заемной системы и корректном исполнении обязательств перед инвесторами (владельцами городских облигаций), планировать рефондирование и реструктуризацию долга в сторону замены краткосрочных ценных бумаг на долгосрочные и увеличение доли более дешевого внешнего займа для приведения затрат в рамках инвестиционного портфеля, включающего крупный городской проект, в соответствие с поступлениями от такого инвестиционного проекта (программы) как по объемам, так и по срокам.
При анализе возможностей включения таких проектов в инвестиционный портфель для представления Инвестиционно-экономическому Совету города отдельно рассматриваются схемы обеспечения возвратности и потоки рефинансирования из статей городского бюджета будущих периодов (с учетом, в частности, налоговой составляющей от инвестирования в такой проект), от внебюджетных источников, формирующихся, в том числе, в непосредственной связи с реализацией проекта.


Важнейшими критериями являются:
- оценка возможного (проектируемого) увеличения налоговых поступлений, формирующих доходную часть бюджета, за счет реализации городского проекта (программы).
В соответствии с экспертными оценками (в частности, проведенными Международным Институтом строительства), прямое перераспределение
в доходную часть городского бюджета следующего периода через взимание налогов, платежей, плат по использованию городской инфраструктуры и пр. составляет 12-15% объема вложений в городские инвестиционные программы.
- оценка будущих доходов от проекта (программы).
По окончании реализации проекта (программы), постоянная ежегодная составляющая чистых доходов от эксплуатации объекта в городской бюджет достигает 7-9% от объема первоначальных вложений. Дополнительно к этому, сохраняется поступление в бюджет города налоговых платежей, плат за инфраструктуру и пр.
Полный учет всех этих параметров позволяет оценивать эффективную возвратность средств от строительства крупного инфраструктурного городского объекта (торговый, офисный, гостиничный, инженерный комплекс) в 6-8 лет. При этом эффективность тем выше, чем более концентрированными оказались вложения, чем короче был период строительства и освоения капвложений.
Особенностью является возвратность средств от городского проекта (программы) не в форме прямого денежного потока (доходов проектоустроителю от продаж, аренды, хозяйственной деятельности), из которых осуществляется возврат заемных средств, а в форме диверсифицированных, косвенных поступлений средств в городской бюджет, внебюджетные фонды (в частности, дорожный фонд).
Вследствие этого, и с целью реализации неотъемлемого критерия инвестирования из фондов городских займов, а именно:
- гарантированности возврата инвестированных средств в установленные сроки,
при составлении схем финансирования и возврата средств, вкладываемых в городские инвестиционные программы, неизбежно фиксирование обязательств заемщика (которым выступает город в лице одной из хозяйственных структур, отраслевых подразделений) о возврате Комитету муниципальных займов и развития фондового рынка (через внебюджетные фонды обслуживания городских облигационных займов) полученных заемных ресурсов с процентной ставкой обслуживания займов.
Процедурно это должно оформляться решением Инвестиционного Совета города, оформляемым впоследствии распоряжением Правительства Москвы (вносимым в городскую Думу) о финансировании городского проекта (программы) из фондов городских облигационных займов, которое одновременно предусматривало бы (А) включение в проект расходной части бюджета очередного периода (года) сумм в объеме фактических затрат на финансирование, произведенных из фондов городских облигационных займов, включая стоимость обслуживания займа по годовой валютной ставке.
Возврат может предусматриваться и из других городских фондов (дорожного, валютного и пр.)
Другим вариантом может быть (Б) одновременное поручение Комплексу по
экономической политике и имущественно-земельным отношениям о реализации адекватной части залогового фонда обеспечения городских облигационных займов, образуемого из имущества, находящегося в собственности города. Во втором случае конструируется схема фактической замены одного типа недвижимости (менее доходной, требующей инвестирования) на более доходную.
Могут предусматриваться и смешанные (А и Б) формы обеспечения возвратности средств, инвестированных в городские проекты (программы) из фондов городских облигационных займов.
- Схема предполагаемого возврата средств проекта заключается, как правило, в залоге инвестору строящегося (реконструируемого) объекта, передаче пакета акций, участию в будущих доходах;
- Предпроектные изыскания, составление экономической оценки проекта, бизнес-плана, включая аудит, маркетинг, проводится с привлечением крупнейших иностранных компаний, девелоперов ("Hines", "Bovis"). Проекты ориентируются в настоящий момент на привлечение иностранных фирма, арендаторов, высокий и эксклюзивный уровень представления услуг, товаров.
Однако, в предсказуемой перспективе, данные комплексы по своему уровню станут основными в секторах потребителей растущего среднего класса России (…). С этой точки зрения, городская программа с использованием валютного фонда имеет отчетливую перспективу высокой рентабельности.
Схема обеспечения возвратности инвестированных средств составляется Комитетом по следующим основным вариантам:
Схема №1. Гарантии высококлассных банков, которые оформляются в виде передачи Москомзайму простых банковских векселей на сумму выданных для финансирования реализации проектов заемных средств плюс обусловленный займом



Содержание раздела