Вот как я это сделал


В октябре 2001 года я принял предложение небольшой компании программных продуктов, где занялся, и до сих пор продолжаю заниматься стратегическим планированием. Не моргнув глазом, я согласился на 15-процентную потерю в зарплате отчасти потому, что получил выходное пособие, а отчасти потому, что уже начал готовиться к инвестированию в недвижимость. Кроме того, на новой работе было гораздо меньше стрессов, чем в «Sony».

И, между прочим, никаких поездок.
В октябре-ноябре 2001 года я сделал то, чего не делал никогда раньше. Я открыл кредитную линию. Я прочитал остальные книги Роберта и стал играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» с друзьями, думавшими также, как и я.
Тогда же я начал искать через Интернет объекты инвестиционной собственности в Техасе. Особенно меня привлекал Сан-Антонио потому, что там живет моя свояченица, согласившаяся управлять недвижимостью, которую я куплю.
К декабрю 2001 года я выбрал два дуплекса и в январе 2002 года оформил покупку обоих. Начало новой жизни было положено.
Этот новый период был отмечен началом поразительной трансформации. К моему изумлению и радости, страх превратился из заклятого врага в неожиданного союзника. В прошлом я слишком сильно боялся и не верил в свою способность анализировать и действовать в финансовых ситуациях. Теперь страх помогал мне двигаться вперед, потому что я поверил, что смогу изменить свое финансовое будущее.

При каждом проявлении страха я принимался повторять основные уроки, полученные у Роберта. Не жалея времени, я еще раз тщательно анализировал свой прогресс и свои цели Так я восстанавливал свою способность к принятию разумных решений и выполнению планов.
Большую часть моей жизни страх играя роль препятствия, которое мешало мне двигаться вперед. Но теперь, вместо того чтобы исчезнуть окончательно - не думаю, что это вообще возможно, страх превратился в источник энергии, который помогает мне действовать.


Вот как я это сделал
Сначала я сделал гигантский шаг назад, чтобы точно оценить и определить свои краткосрочные (на один, два и три года) и перспективные (на пять и десять лет) цели. Раньше я проводил лишь приблизительные расчеты проектов, причем упускал из виду один очень важный фактор, что, похоже, является типичной ошибкой новичков. Дело в том, что, когда я планировал использовать деньги других людей, мне следовало учесть не только обслуживание долга по ипотечному кредиту, но и; обслуживание долга по финансированию вспомогательных операций (таких как первый взнос).
Например, если я использовал деньги других людей для уплаты первых взносов и получения ипотечных кредитов, то есть не вкладывал в покупку собственных денег, то мне нужно было обязательно включить этот фактор в уравнение денежного потока. Я хотел, чтобы каждый объект недвижимости имел положительное денежное значение по всем показателям и не только приносил мне пассивный доход, но и на 100 процентов сам оплачивал расходы на свое обслуживание. Мне не хотелось сталкиваться с какими-нибудь сюрпризами, а также с пропущенными или скрытыми статьями расходов - а отказываться от идеи использования денег чужих людей я не собирался.
Следующий мой базовый принцип заключался в том, что денежный поток должен был увеличиваться пропорционально росту моих текущих расходов. Условия выхода с дорожки для «крысиных бегов» были точно такими же. Простой оценки доходов от недвижимости было недостаточно.

Пусть даже недвижимость будет окупать себя, но если она не будет так же окупать и мои не связанные с инвестициями расходы, то мне придется продолжать ходить на работу. Это означало, что мне придется трудиться на двух работах либо до конца дней, либо до тех пор, пока я не исправлю ошибку, либо пока мне не надоест, и я не брошу заниматься недвижимостью. Я прикинул, что если в среднем мои месячные расходы составят 5 тысяч долларов (ипотечный кредит за дом, страховка, кабельное телевидение, телефон, газеты, продукты, питание вне дома, машина и т. д.), то денежный поток от моих инвестиций в недвижимость должен будет перекрывать эту сумму.
В итоге у меня получилась модель, примерно 60 процентов которой я разработал в течение первых трех месяцев активного поиска и оценки потенциальной собственности. Остальные 40 процентов были доработаны, когда я купил два первых дома. Я обнаружил, что многие люди привыкли оперировать понятиями традиционных расходов на недвижимость (то есть расходов, которые несет тот, кто сам живет в своем доме), а они во многом отличаются от расходов на инвестиционную недвижимость.

Вследствие этого моя модель включала распределение расходов с учетом региональных особенностей таких статей, как пошлины и транспортные расходы. Кроме того, в ней учитывались факторы платежей, производимых раз в месяц, раз в год и раз в 10 лет, что позволяло производить точный расчет бюджета.
В первые две категории входили страховка, налоги, затраты по гарантийным обязательствам, первоначальная подготовка к заселению постоянных жильцов, затраты на управление недвижимостью (ежемесячная зарплата управляющих, оплата лицензии и ее продления), реклама, уборка двора, счета за электричество, воду и вывоз мусора, взносы в ассоциацию домовладельцев, затраты на поездки два раза в год к месту расположения недвижимости (в оба конца) и оплата адвокатских услуг. Затем сюда добавлялись такие статьи, как замена крыши, наружная покраска и другие работы, которые обычно проводятся раз в 1:0 лет, но почему-то как минимум один раз за любой период владения недвижимостью (тут, правда, многое зависело от моей стратегии ухода, то есть от того, когда я планировал продать объект). Я считаю, что неумение брать в расчет все эти факторы главная ошибка начинающих инвесторов и главная причина их разочарования в этом виде инвестиций.
Модель, которую использовал я, намеренно предполагала развитие событий по самому худшему сценарию, потому что, как мне кажется, в таких делах все проходит как по маслу очень редко, а в первый год деятельности вообще никогда. Благодаря использованию методики «наихудшего варианта» моя модель обеспечила 99,99 процента уверенности в том, что я буду получать доход с первого дня покупки даже при высоком проценте простоев, при повышении первоначальной стоимости приобретения (например, если сразу после покупки придется провести косметический ремонт) и т. д. Это позволило увеличить степень гибкости отдельных факторов (которые никогда не являются величиной постоянной), не теряя их способности генерировать положительный денежный поток.
Помимо прочего, эта модель помогла мне исключить фактор эмоционального отношения к собственности, который может вступить в игру, особенно на ранних стадиях обучения новых инвесторов- Лично я даже не осматриваю объект, пока не прогоню его через свою модель, чтобы сначала определить, отвечает ли он моим финансовым критериям. От очень многих покупок я отказался только потому, что они не вписывались в мою парадигму.
Четыре первых купленных мной дома я осмотрел прежде, чем оформил предложения. Следующие два я увидел Только после оформления договоров о купле-продаже. Однако перед этим я попросил друга проехать мимо них, чтобы иметь представление о расположении и внешнем виде.

Самая последняя недвижимость была куплена практически вслепую, на основании мнения друга, видевшего ее из окна машины, и представленной продавцом фотографии. Я убежден в том, что расстояние помогает минимизировать или вовсе исключить проблемы, связанные с нажимом брокера или агента, пытающегося заключить сделку на месте, а также фактор эмоциональной привязанности к собственности. (Расстояние заставляет человека в первую очередь обращать внимание на цифры. И помните, что условия договора купли-продажи всегда включают пункт, позволяющий покупателю расторгнуть сделку.

Основанием для расторжения могут послужить результаты осмотра, условия предоставления кредита и/или простой отказ в обмен на какие-нибудь чисто номинальные отступные продавцу, вроде 50 долларов за объект стоимостью 150 тысяч долларов).
В дополнение ко всему данная модель позволила мне отказываться от сделок, предлагаемых агентами по недвижимости или брокерами, и тем самым избегать неловкости в случае использования ими приема усиленного навязывания, против которого трудно устоять начинающим инвесторам.
Для расчета денежного потока я использовал два метода. В одном случае применяется специально разработанная мной таблица, в которую заносятся все предполагаемые расходы, Э другом - стандартная таблица, которую я использовал для подтверждения и проверки оценок (в основном я применял ее в ходе объективной экспертной оценки и перепроверки результатов своего собственного анализа, чтобы создать определенную систему «сдержек и противовесов»).
При покупке первой недвижимости я провел оценку семи кредиторов, включая онлайновых брокеров по недвижимости. Одним из факторов, определяющих пригодность вариантов, были расходы на оформление сделки. Кроме того, моя модель включала контрольную таблицу для сравнения тарифных ставок и структуры кредитов. Пять из купленных мной объектов предполагали оплату продавцом всех расходов за ремонт, который нужно было провести до перехода собственности к новому владельцу, и это условие было оговорено в ходе обсуждения договора купли-продажи.

Два ббъекта были куплены «как есть», и в этих случаях потребовалось примерно 3 тысячи долларов на ремонт каждого дуплекса. Я оплатил эти работы, но так как они были включены в сумму ипотеки, то при заключении сделок мне не пришлось платить деньги из собственного кармана.

Интересные записи



Содержание  Назад  Вперед